נכסים עסקיים זו מטרה ששמתי לעצמי בתור יזם אינטרנט כדי להכנס לעולם הנדל"ן. רציתי לשאול אותך שאלה. יש לי 950,000 שקל וחברים והסביבה הקרובה אומרים לי הגיע הזמן להתחיל להשקיע בנדל"ן. אז אני התחלתי כבר לפני כמה שבועות לעשות איזשהי סקירה, להתחיל לראות מה קיים, מה יש, ענייני תשואה וכו'. אני בכלל מגיע מעולם היזמות הדיגיטלית באינטרנט אז אני פחות הכי מבין את עולם הנדל"ן לעומק.
כן בנושא ההשקעות, שני חברים דיברו אתי גם אמרו לי - אם אתה מוצא משהו מעניין אנחנו גם נרצה להעמיד לתוך זה כל אחד מיליון שקל, חברים שנמצאים ועובדים אתי בעולמות האינטרנט. בזמן האחרון הרבה אומרים לי מסחרי, תשמע, המסחרי יציב, עומד, תשואות טובות, עם ההתנהלות של העסק זה נכון וחכם. תקשיב, אז אני בא להקשיב. אני באופן כללי מאד אוהב וחושב שזה נכון לגוון את ההשקעות שלך. ההשקעות מסוגים כאלה ואחרים אני חושב שזה דבר שהוא טוב לא לשים את כל הביצים בסל אחד.
אני אמנם משוחד אבל אני חושב שנדל"ן ובעיקר נדל"ן שהוא עסקי הוא משהו מוחשי, הוא משהו שהוא קיים, אפשר לגעת בו אפשר מה שנקרא להתחבק אתו גם בזמן קורונה. וזה משהו מאד מאד חשוב לפורטפוליו של ההשקעות שלנו. מה שיפה בנדל"ן עסקי בניגוד לנדל"ן מגורים זה בעצם זה שהוא עסקי ולא פרטי התפישה והראייה היא קצת שונה. מה זאת אומרת? זאת אומרת שראשית אני מניח שאתה רוב ההכנסות שלך הם תחת חברה בבעלותך או משהו כזה ובכדי לקנות דירת מגורים להשקעה אתה צריך למשוך את הכסף כדיבידנד, לשלם עליו מס ואז להשקיע אותו בדירת מגורים.
בדרך כלל, נכסים עסקיים נרכשים באמצעות תאגיד. קודם כל מהסיבה הזו בשביל להימנע ממשיכת דיבידנדים ותשלום המס. בסופו של דבר כולנו מתכננים את הרווחים למשוך הביתה כי אנחנו חיים מהרווחים שנכנסים אלינו לכיס הפרטי והכלי הזה שמאפשר לך להשקיע סכום כסף גדול יותר לפני תשלום המס, כך להגדיל את הרווחים ואת הפוטנציאל.
העניין השני זה עניין התשואות.
תשואות
בדרך כלל נכסים מסחריים מכניסים תשואה שגם אחרי תשלום המימון, המינוף בעצם שאתה לוקח אם זה משכנתא לצורך העניין אז הוא אמור להשאיר עודף, עודף בכל חודש עודף שנכנס לכיס וזה בניגוד להשקעה במגורים שבדרך כלל שכר הדירה לא מכסה את תשלומי המשכנתא. אולי יש מקרים חריגים אבל זה בדרך כלל מה שקורה. השקעה שיש לה תשואה גדולה בדרך כלל הסיכון הוא טיפה יותר גבוה. כשאתה תקנה בבורסה אג"ח ממשלתי התשואות הן נמוכות כי הסיכונים הם נמוכים.
כשאתה תקנה מניה אקזוטית הסיכון שלך הוא יותר גבוה אבל אתה מצפה לרווחים שהם הרבה יותר גבוהים. כאן נכנס השיקול וזה המשחק העיקרי בנדל"ן זה מחיר הכניסה, מה הוא מחיר הכניסה שלי? אם אתה נכנס וקונה נכס מסויים במחיר שהוא מחיר שוק זה משהו אחד, אם אתה קונה באיזשהי פרמיה לשוק מסיבה כזו או אחרת, גם כאלה דברים יש, זה משהו אחר. פה נכנס הרעיון להכנס במחיר שמתחת למחיר שוק כדי לשמור לך על הרווח ביחס לשווי השוק או להכנסה הצפויה.
זה בעצם הגידור שלך על פני כל העסק הזה. דבר נוסף שחשוב לדעת בעצם בהשקעה בנכסים מסחריים מה שנקרא ההון העצמי בנכס. מה זה אומר? זה כמו דו"ח כספי של חברה. אתה קונה עכשיו איזשהו נכס מסויים, אתה משקיע בו 50% הון עצמי, 50% מימון מהבנק וההון העצמי שלך בנכס הוא 50% אבל לאורך השנים שכר הדירה בעצם משלם לך את תשלומי המשכנתא,
אמור להשאיר לך גם עודף מסויים בכיס, לתשואה השוטפת ובעצם התשלומים של המשכנתא הם מגדילים לך את ההון העצמי בנכס. זאת אומרת שאם אתה רוצה למכור את הנכס יום אחד, אתה אומר יש לי הזדמנות אני רוצה למכור, המשכנתא כבר קטנה יותר ממה שלקחת מן הסתם אז ההון העצמי שלך גדל. מה שעושים משקיעים שנקרא לזה מתקדמים יותר זה בכל כמה שנים הם בעצם עושים מימון מחדש – refinance – של המשכנתא.
נכסים עסקיים
זאת אומרת שאם אני קניתי נכס 50% הון עצמי, 50% מימון שכר הדירה משלם את המשכנתא, הגעתי למצב בוא נאמר ככה, אחרי שנתיים שלוש החזרתי כבר עשרה אחוז זאת אומרת שההון העצמי שלי בנכס הוא כבר 60%, אני יכול לגשת לבנק ולהגיד לו אדון בנק אני רוצה למחזר את המשכנתא ולמשוך את אותם 10% אחוז חזרה אלי הביתה. משקיעים, חברות הנדל"ן המניב הגדולות, זה המשחק שהם משחקים. הם שומרים על חוב, על יחס חוב יחסית גבוה בנכס עצמו כי הנכס משלם את החוב הזה וכל תקופה מסויימת מנכים כסף.
בחו"ל זה מאד נפוץ ומאד מקובל, אנשים עושים את זה גם על בתים, בארץ זה פחות נפוץ, הבנקים לא אוהבים שאתה לוקח משכנתא על נכס קיים בבעלותך כדי לקחת מה שנקרא רווחים אליך לכיס, לא אוהבים את הדבר הזה. למרות שזה קורה במקרים בודדים. בנכסים מסחריים זה עובד אחרת, זה מאד מקובל, מה שעסק הוא עסק ומה שהוא פרטי הוא פרטי. מפרידים בין שני הסוגים האלה.
זה נכס מסחרי אז יש לך גם כל מיני נושאים מיסויים כגון, בגדול, על הנכס הזה הריבית שאתה משלם היא מוכרת לצורכי מס, יש לך עוד כל מיני הוצאות, פחת ועוד. מן הסתם, אני חוזר למה שאמרתי קודם, אתה מצפה לתשואה שהיא גבוהה יותר מדירת מגורים והסיכון הוא גם כן טיפה גבוה יותר. נדל"ן מסחרי מאגד בתוכו מגוון רחב של נכסים. יש לנו גם משרדים שיש לזה מחיר מסויים ותשואות מסויימות.
יש נדלן שהוא למסחר כלומר חנות וכו', שטח שהוא מיועד לשימושים מסחריים, אולם אירועים, תצוגה וכו'. ויש גם נכסים שהם נוגעים יותר לתחומי הלוגיסטיקה, אחסנה, שינוע, מחסנים, מלאכה קלה, כל הדברים בסגנון הזה. זה מאד תלוי מה אתה מחפש. מרבית האנשים מקימים חנויות, מסתובבים בערים בודקים, יודעים זו חנות אני אשכיר אותה לעסק כזה אני אשכיר אותה לעסק אחר, זה מרבית העסקים. משרדים זה גם תחום שהולך חזק מאד, התחום השלישי זה בעצם כל הנושא של תעשיה קלה, לוגיסטיקה, מלאכה והדברים האלה שהוא תחום שהוא צומח מאד בשנים האחרונות, בטח כל הנושא של מסחר מקוון וכל הדברים האלה מקדמים אותנו לכיוונים האלה יותר ויותר.