השקעה בבתי מלון

זהו אתר בית המלון

לפרטים נוספים פנו אל דב סבו - השקעות בהולנד

השקעות בבתי מלון זה בעצם מבנה שמארח כל סוג של אורח למטרות נופש או עבודה. כמובן שבתוך זה יש מגוון גדול מאד של בתי מלון כמו כאלה שמתמקדים לציבור של אנשי עסקים, בדרך כלל תמצא אותם במרכזי ערים או קרוב לשדות תעופה וכו' או מלונות נופש, מלונות למטיילים, מלונות בוטיק, מלונות קונספט שנותנים חוויה ייחודית למשל מלון סביב מסעדה איכותית בעלת כוכבי מישלן וכו'.

מרכזי הרווח של מלון בגדול קודם כל זה כמובן הלינה, אחר כך יש מזון ומשקאות, כנסים, ספא ועוד פעם כל מלון בהתאם למבנה שלו לצורך העניין מלון שהוא עם פארק מים. פארק המים הוא עם רווח משמעותי אבל העיקר זה הלינה והמזון ומשקאות ואחר כך יש את האקסטרות.

קצת לגבי מבנה השותפויות.

בגדול שותפות ממוצעת בבית מלון זה בין גוף או איש שיש להם את הנדלן, כלומר את הנכס עצמו, בדרך כלל זה לא יהיה אנשים שמנהלים אותו בפועל, כלומר יש איזה גוף נדלני שבנה מבנה שמתאים למלון, מגיעה חברת ניהול והם עושים איזשהי שותפות ולעתים יש גם חברת מימון שמממנת את כל הדבר הזה, בנק או חברת מימון עצמאית.

בשנים האחרונות רואים הרבה חברות מימון עצמאיות שנכנסות לזה בגלל שיש תנופה יחסית יפה בשוק המלונאות.

למי זה מתאים?

בעיקר למשקיעים בהיקפים גדולים. כלומר אתה לא תראה משקיע קטן שמשקיע 100,000 שקל במלונאות אלא זה יהיה עסקאות בנפחים גדולים. היו כל מיני מודלים שחברות גייסו משקיעים קטנים שיקנו לצורך העניין חדר בתוך המלון ואז יקבלו על זה איזשהי תשואה אבל העבודה לצורך העניין מול מאה משקיעים או 50 או 200 משקיעים לא משנה מה,

למלון, זה בלתי אפשרי לניהול ולכן פונים לגופים מאד גדולים כמו בנקים או לחברות מימון גדולות שיכולות לתמוך בתהליך כזה וכמעט ולא יראו השקעות בהיקפים קטנים. כלומר, יש סינון מאד מאד גדול ושונה מהמון עסקים שבהם איש פרטי יכול איכשהו לגייס את הכסף גם אם זה לוקח אותו לקצה העליון של האובליגו שלו אז במלונאות זה יהיה אך ורק השקעות גדולות מאד. לבנות חדר מלונאי זה משהו שאנחנו מדברים כולל הריהוט שלו באזור ה 150,000 שקלים. תוסיף את זה לשטחים ציבוריים וכן הלאה אתה מגיע בערך לכמעט פי שניים.

מלון של 100 חדרים יכול בקלות להגיע, יכול להיות שטיפה הגזמתי אבל מלון של מאה חדרים זה פרוייקט כמעט של מאה מיליון שקל. אז זה מחזיר אותנו לאזור ה 100,000 שקל לחדר. ברמת העיקרון אם אתה מחפש משקיעים קטנים לפרוייקט כזה אתה צריך לקחת בחשבון שהמורכבות הניהולית תיצור מבנה ארגוני מאד בעייתי.

יהיה נורא קשה למלון לעבוד מול מאה משקיעים. הוא ירצה לא לעבוד עם זה כלומר הוא כן, זאת אומרת בשביל זה יצטרך להיות קרן באמצע שהיא מגייסת את הכסף והיא עושה תשואה על הכסף כדי שהמלון יעבוד רק מול קרן גוף אחד ולא מאה גופים. והיא הגוף המממן הגדול.

המשקיעים הממוצעים בדרך כלל זה אנשים שמגיעים מתחום הנדל"ן. חברות הניהול הם לא המשקיעות העיקריות. המשקיעים הם מתחום הנדל"ן או מתחום הפיננסים, זה צריך לדעת.

השקעות בבתי מלון

הדרכים שאנשים משקיעים זה או בחברות ציבוריות שפשוט מוכרות מניות ואז אתה יכול להשקיע דרך הבורסה, זה אופציה אחת. חברות פרטיות, מישהו שהוא הבעלים שלה והוא מחליט להשקיע באפיק הזה סדר גודל של השקעת כספים גדולים - כלומר עשרות עד מאות מיליונים זה למעשה חברות פרטיות.

ופרטיים כמעט שלא רואים, בדרך כלל אנשים משקיעים דרך החברות שלהם ולא פרטי, אף אחד לא ייקח סיכונים כאלה. השקעה של יזם בודד שמיוצג דרך החברה שלו לצורך העניין, זה עניין לעניות דעתי בתי מלון יימנעו ממנו מהנסיון האישי שלנו.

מספיק שהיזם לא מבין או לא מסכים עם האסטרטגיה שלך ואתה יכול לדעת זאת רק בהמשך - זה הופך להיות אירוע שקשה מאד לנהל היות וניהול של קיבוץ הופך להיות מערכת מורכבת של קבלת החלטות.

לכן מלונות יעדיפו לעבוד מול קרנות שעובדות עם כספים שהם לא הכספים הישירים שלהם ומנהלות את זה בצורה פחות טיפה אמוציונלית ובצורה הרבה יותר מושכלת ולדעתי גם בהמשך לזה הם נותנות יותר אמון בחברה המנהלת. כלומר לחברת מימון ששמה דירקטור בדירקטוריון של המלון ברור לחלוטין שהמהות שלו זה לחזק את חברת הניהול.

היכולת לכוון אותה או לא משנה מה, לשאול שאלות, להקשות בתהליך האסטרטגי אבל בפועל ביום יום התפקיד הוא לסייע ולחזק את חברת הניהול. בשונה מיזם פרטי שאם הוא נגיד משקיע עשרה מיליון שקל לרוב היזמים הפרטיים זה כסף גדול מאד,

הם יהיו מאד אמוציונליים לגביו. אני מאמין שבגלל שמי שמגיע להיקפים כאלה הוא איש עסקים מנוסה וצרכן משמעותי בדרך כלל שלמלונות ואפילו מלונות יוקרתיים ואיכותיים יהיה לו תחושה שהוא עלול להבין מלונאות טוב מאד, מה שעלול להיות מאד רחוק מהמציאות. אני מחזיר אתכם למקרה הפרטי אצלנו שיש לך שני יזמים שבטוחים כל אחד שהוא מבין פי שלוש ממך וזה לא פעם תוקע את תהליך קבלת ההחלטות. ולכן אני מעריך שמלונות יעדיפו לעבוד עם גופים ציבוריים מקצועיים כי זה יעזור להם בניהול השוטף של העסק.