שלום שמי בני דון ואנחנו נדבר היום על רכישת נכס מסחרי. מה חשוב בעצם כשבאים לקנות נכס מסחרי, כשמו כן הוא, לא לדיור אלא למסחר. מסחר יכול לבוא בכמה צורות, או מסחר עם נגיעה אישית משמע אתה עובד בנכס, אתה היצרן. למשל קניית נכס לצורך פתיחת קיוסק. ואז יש לנו את האופציה השניה שהיא לא מיגיעה אישית לשם תשואה, השכרה, אחסון או כל דבר אחר שרוצים לעשות עם הנכס כולל שינו ייעוד. גם במסחר יש דברים שונים, לבית קפה, למפעל, כל דבר כזה הוא סיווג שונה ומצריך התנהלות שונה עם הנכס מבחינת ההיתכנות שלו והתנאים שלו לשם הדבר הרצוי.
כאשר באים לקנות נכס מסחרי חשוב לבדוק כמה דברים, אחד מיקום של הנכס מבחינת מה שרוצים לעשות אם זה מקום שיש בו דריכת רגל גבוהה שאנשים עוברים בו, מקום שהוא נראה לעין אלא אם כן רוצים לקנות את זה למשרד לרופאים ואז זה יכול להיות לא בהכרח ברחוב ראשי. חשוב לבדוק מי הסביבה באזור של הנכס. אם יש עוד נכסים כמו שלנו, יש היענות גדולה זה כמו שיש בניינים שרובם של עורכי דין אז מצד אחד יש תחרות גדולה יותר מצד שני זה טוב כי אתה בסביבה של עורכי דין והיא מושכת אליה יותר עניין והיצע וביקוש.
קניית חנות להשקעה
חשוב לבדוק את עלויות הנכס, מבחינת ארנונה, מבחינת אישורים, מבחינת הכנסה של מי שהיה שם עד כה ומבחינת הכנסה עתידית על מנת שנוכל להחזיר את ההתחייבויות שלנו. עלויות החזר של נכס ריאליות אמורות לא לעלות על שבעה, שמונה אחוז ממחזור של הכנסה של נכס בהנחה שהוא ביגיעה אישית. דהיינו אם אני עתיד להכניס מאה אלף שקלים מהכנס אני לא אמור לשלם עליו יותר משבעת אלפים, שמונת אלפים שקל בחודש החזר. שוב פעם, תלוי באיזה עסק.
שיפוץ או לא שיפוץ? מה יידרש לי בשיפוץ הנכס? להתאים אותו? יכול להיות שאני אצטרך כיבוי אש, יכול להיות שאני אצטרך מדרגות או גישה לנכים, וכהנה וכהנה דברים. בהנחה ורוצים להשכיר את הנכס כמובן ששוב פעם חשוב לראות מה ביקוש ולצורכי מה. נכסים מסחריים יש לא מעט והם במחירים שונים לחלוטין מדיור כי פערי הרווחים שלהם שונים או נתחי הרווחים שונים וההכנסות ולכן שוב פעם, כמו כל השקעה, חשוב לדעת מה רוצים מאותו נכס.
קניית חנות להשקעה - מה חשוב לדעת
עוד דבר שחשוב לשים אליו לב בקניה בעיקר או במכירה של נכס מסחרי. בשונה מדירה, שדירה פשוט תחושב על פי מחיר למטר קיים באותו אזור, חדש, או ישן – בהנחה שזה חדש אז לפי המפרט שמקבלים כמובן עם גבול עליון וסוג של תקרת זכוכית פר אותו מקום אלא אם כן זה משהו יוצא מגדרו. בנכס מסחרי זה טיפה שונה, מלבד עלויות הקרקע, עלויות הפיתוח וכהנה וכהנה, יש את העלות פר מטר ויש את העלות של התועלת העתידית שאותו נכס יכול להניב.
משמע, אם יש חנות של 20 מטר שלצורך העניין שווה פר אותו אזור עשרת אלפים שקלים למטר הגיוני שהיא תימכר ב 200 אלף שקלים, בין 200 או ל 250, כן. אם אותו נכס יכול לספק תועלת של הכנסה חודשית, כעסק קיים או בין אם הוא לא קיים אז זה כבר מביא אותנו למקום שונה לגמרי כי אם אותו נכס נגיד של עשרים מכניס כעסק בין 100 ל 150 אלף שקל בחודש מן הסתם עלות מול תועלת של אותו נכס היא תהיה יותר מ 200 אלף שקלים ויותר מפר למטר, זה כבר תלוי בערך המוסף של אותו נכס ובהכנסות עתידיות ריאליות כמובן, בגדר המתקבל על הדעת. על כל שאלות או פניות או מענות אנחנו כאן, בני דון ושות'.