קרן השקעות נדלן

שאלה

אומרים לי מסחרי שווה מאד היום להשקיע אפילו שאני לא מבין איך זה עובד ומה היעילות, ההבדלים בין זה לבין רגיל, נדל"ן בחול אומרי לי שכדאי גם מאד אז אני משתדל שם להתעניין. אצלנו יש לנו בעצם המון אלטרנטיבות להשקעה בנדל"ן. זאת אומרת יש היום השקעות אלטרנטיביות שהאמת שהן נגישות אך ורק למשקיעים כשירים, לקוחות מוסדיים, אבל יש משהו ספציפי שזה גם השקעה אלטרנטיבית שלאחרונה, בעצם עד לפני שנה היא היתה ללקוחות מוסדיים ותאגידים ובתחילת 2019 הנגשנו את ההשקעה ללקוחות פרטיים.

זאת אומרת היום עד 10% מההשקעה יכולים להכנס לקוחות פרטיים והשאר, 90%, זה בעצם גופים מוסדיים. עכשיו, אני יכולה להגיד לך שאנחנו בשותפות עם חברות מובילות במשק. יש לנו שתי נישות, אחת היא המסחרית, נדל"ן מסחרי, יש לנו נדל"ן בעצם למגורים. אני יכולה לומר לך על שניהם בתקופה הזאת. לפי דעתי וגם לפי מה שאני רואה, נדל"ן מסחרי היום בתקופת קורונה קצת מפחיד. אני אגיד לך גם למה, מהסיבה שהיום נכס מגורים בעצם הוכח כהכי עמיד במשבר הקורונה. מהסיבה שבסופו של דבר מה שנסגר היום זה נכסים מסחריים כגון ביג, קניונים, כל החנויות בעצם למסחר הם היום סגורות ובעצם לא מניבות את מה שהן צריכות להניב בתקופות כאלה ואחרות של משברים.

לעומת זאת, נכס למגורים הוא הכי פחות בעצם ריסקי, נוגע לתקופה הזאת ובעצם חסין. מדובר בנכס שלצורך הדוגמה שכירות עד אלף דולר בחודש וזה משהו שאנשים כן יכולים לעמוד בו, אני יכולה להגיד לך שנכס למגורים שאנחנו מדברים עליו כרגע נמצא בארה"ב וזה הפרוייקט התשיעי שלנו מתחילת השנה שבעצם הונגש למשקיעים פרטיים. לפני שאנו רוכשים את הנכס אנו בודקים את האוכלוסייה בסביבת הנכס ובנכס עצמו, על המיקומים, אנחנו באמת בוחנים הרבה פרמטרים יחד עם השותפים העסקיים שלנו והיו גם נכסים שפשוט שללנו על הסף בגלל דברים כאלה ואחרים.

קרן השקעות נדל"ן

לכן גם חשוב לי שתדע שיש וועדות השקעה לפני כל רכישת נכס כזה או אחר ולפני בעצם גיוס לנכס שאנו יוצאים אתו לדרך. הנכס שאנו מדברים עליו מאוכלס ב 92%, הוא נמצא בארה"ב זה פרוייקט מגורים משפחתי אשר יש בו 600 יחידות שבנויות משניים ושלושה חדרים. בנוסף המשקיע שלנו מקבל תזרים שוטף, בכל רבעון, מדמי השכירות של הנכס. אני יכולה גם לומר שבעיקרון את הנכס הזה כבר סגרנו את הגיוס שלו ובגלל שזיהינו הזדמנות בנכס הזה אז כן קיבלנו על עצמנו גיוס נוסף לנכס עצמו ככה שבאמת יש עוד מספר מקומות ועוד שבוע וקצת לסיום הגיוס הכולל.

השקעה בשותפות, זאת אומרת אתה לא רוכש נכס ספציפי, אתה רוכש נכס עם קבוצת שותפים. בעצם כל אחד יש לו חלק שנרשם על שמו, בעצם מהנכס, כמובן לפי גודל ההשקעה שלך. לצורך הדוגמה המינימום כניסה הוא 150 אלף דולר. ברגע שאתה נכנס להשקעה הזו בעצם יש לך נכס שרשום על שמך אבל אתה שותף מוגבל בעצם. אתה לא יכול לעשות שום שינוי בקשר, אתה יודע, לצורך הדוגמה לרצות למכור דירה מסויימת בתוך הנכס או כל דבר בניהול השוטף של הנכס גם זה מול החברה המבצעת.

לחברה המבצעת יש חברת בת בארה"ב שהיא אחראית על הניהול השוטף של הנכסים. בעצם ההתמחות שלה היא ניהול של נכסים לטווח ארוך. יש להם בעצם אלפי נכסים בארה"ב ולכן יש להם חברת בת שמנהלת ודואגת לכל הניהול השוטף של הנכס ככה שזה באמת מתנהל מול החברה. מה שכן אתה צריך לדעת שכמובן יש פה מעטפת של רואי חשבון, עורכי דין, שכמובן אתה מקבל גם מסמכים, אנחנו כפופים לרשות לניירות ערך. טווח ההשקעה שלנו הוא עד חמש שנים. בעקרון החברה המטרה שלה לממש את הנכסים וזה גם מה שהיה עד היום, בסביבות שלוש עד ארבע שנים, כי הרווחים שלנו ושל חברת הבת היא לא מהתזרים השוטף היא בעצם מרווחי ההון, מהסוף, מהמימון של הנכס.

קרן השקעות נדל"ן

אז אנחנו אומרים עד חמש שנים כדי איכשהו לתת את הזמן הארוך ביותר אבל בפועל המטרה להשביח את הנכס, להעלות בהמשך את דמי השכירות ככה שהתזרים השוטף גם יעלה ובנוסף בסופו של דבר המטרה היא למכור את הנכס ולהרוויח את הרווחי הון. ככה שאתה צריך לדעת שאם אתה נכנס להשקעה כזו בנדל"ן זה בסביבות טווח של עד חמש שנים. לאחר חמש שנים מוכרים את הנכס, מתחלקים כל המשקיעים בפרוייקט.

יש עוד על מה לדבר, אני נותנת לך מידע מאד מינימלי, יש עוד על מה לדבר בנוגע לעלויות ועמלות כאלה ואחרות. אז לכן אני כן אשמח לתת את הטלפון שלך לעמית שלי שמנהל את הפעילות של הנדל"ן אצלנו בנוגע לנכס. חשוב לציין שאינך רוכש מניות אלא חלק בקרן, קרן השקעות בנדל"ן. זאת אומרת מגייסים משקיעים, רוכשים את הנכס בשותפות ומוכרים את הנכס בשותפות ומתחלקים ברווחים.

לצורך הדוגמה לפני שבועיים שלוש מכרנו נכס ב 45 מיליון דולר, גם בתקופת הקורונה. בנוסף, יש לנו לא מעט נכסים עם חברת הבת, בגדול אין לנו שום הרעה בפעילות העסקית ולא עתידה להיות. זאת אומרת גם מבחינת התזרים השוטף בנכסים הלקוחות מקבלים את אותו תזרים זאת אומרת אין שום שינוי ואין שום הרעה. גם מבחינת האכלוס של הנכס, כל מה שאמרתי לך אנחנו רוכשים את הנכס כשהוא כבר מעל 90% אכלוס. ובשום אחד מהנכסים האחרונים שרכשנו אין שום הרעה לא מבחינת התזרים השוטף ולא מבחינת האכלוס בנכס.